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易宪容:要警惕发展商操控房地产市场及价格

发布时间: 2007/11/27 12:18:50 被阅览数: 763 次 来源: 《香港商报》

年初在内地某论坛上有人发言指出,由于2005年土地供应会出现更严重的不足,供应量的持续下降将使房价恶性增长,因此他们今后盖房就不得让所有的百姓都买,而一定是先满足最富的人。听了此言,真的让人恶心。当时,有记者打电话给我,我说这是一派胡言。之后,“中低收入人群该不该买房或穷人能否买得起房”之争论风起云涌。

    住房需要多层次制度保障

    我认为,仅仅是以市场的一般性原则来讨论住房的买卖问题就容易引起大谬。因为,一个文明社会中,住房是个人最基本的生存条件。离开了衣食住行,个人的基本生存权利就可能被剥夺。特别是在市场体制下,由于整个市场运作都是以货币来交换,而个人获得货币的能力、禀赋、知识与背景都是千差万别的,因此个人所获得货币也会差别悬殊。加上住房是个人一生中最昂贵的消费品,如果仅仅以货币的方式来分配住房,那么肯定会出现住房拥有的严重两极分化。强者拥房千间,弱者身无片瓦。因此,无论是发达的市场经济国家还是计划体制及发展中国家,都会建立住房保障制度来保证人人有房住。

    一般来说,在市场经济下,人们把住房保障制度理解为保障每个人都有房子住,政府采取一些特殊的政策措施来帮助那些完全依靠市场解决住房有困难的群体的制度设计。如住房公积金制度、经济适用房制度、公屋制度、廉租屋制度等。也就是说,住房保障制度完全是政府的事情,在市场经济中住房困难者要由政府来解决。

    但是在我看来,在市场经济中,住房保障制度应该是一个多层次的体系。它既有政府向那些完全没有能力购房者提供居住条件之责任,也有政府出台相应的土地政策、税收政策、银行信贷政策来帮助经济能力困难者购买住房的制度。特别是在中国内地土地产权国有的情况下,政府既有义务也有能力在政策方面保证民众住房条件。住房保障制度还有房地产开发商之企业责任,即房地产开发商在政府的政策指引下,有责任为社会广大民众提供价廉物美的住房商品。只有这几个方面形成一个整体,才是一个公平有效的住房保障制度体系。一般来说,现在我们对住房保障制度理解仅限于第一方面,而忽视了后者两方面。

    房地产仍是一个垄断市场

    土地是房地产企业根本。在中国内地的条件下,地产商一旦获得土地,就成了房地产市场的主宰,土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。考虑到房地产产品空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点,进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目就不会太多。在此情况下,住房市场最容易形成垄断性的市场。

    保持房价刚性、降低巨额沉淀成本的风险、获得超额利润等因素,成为开发商价格合谋的动力。这种价格合谋的行为加剧了国内住宅市场的垄断。对住宅市场的价格垄断使开发商能够攫取超额利润,房价快速攀升。可以说,就目前内地房地产市场的情况来看,商品房的价格基本上是由房地产开发商来主导与合谋之结果,购买者对房价影响很小。而这种合谋可以直接暗地里协商,也通过公众媒体工具来达成,令房地产业已成为第一暴利行业。

    在香港,批出的土地须按照政府要求使用,如果有改变用处,其土地的价格也不同。但是在国内,情况则不是这样,房地产商获得土地之后,就成了其企业之财产,任何改变都是它们自己的事情,根本不需要多增加成本,如一些小区规划的改变、绿地减少,有哪一个开发商为此付出代价的呢?如果不把住房保障制度与商品市场化完全对立起来,开发商这种巧取豪夺与获得暴利随时都会被民众所识破及引起纷争。而开发商这样做,则可以把真正的问题掩饰起来,让民众在雾里看花。

    警惕发展商操控楼价

    中低收入民众该不该购买房?这本来是民众自己的决定,本来是政府通过政策来调整的事情,根本与房地产开发商没有关系。但是,有房地产商为什么要大张旗鼓地来代替民众与政府来决策?为什么把整个住房保障制度对立起来?为什么想用行政命令的方式来代替市场选择?我看,问题的实质就在于有人希望借助住房市场的特殊性、借助于中国土地市场的特殊性来操纵房地产市场及房地产市场的价格,让房地产商的暴利获得不被民众所识破,并借以来摆脱企业的社会责任。

    建立一个完善住房保障体制,政府完全是有能力在土地政策(规定土地用处)、信贷政策(严格的信贷风险管理)、税收政策(如对投资者与豪华住房者苛重税)、住房政策(限定购买)来做好的。如果这样,中低收入者买房与否才能真正成为自己决定的事情,而不需要他人来代替决策。


 


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