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郑州市房地产市场运行情况通报

发布时间: 2007/4/18 被阅览数: 691 次 来源: 梁山房产网

 

    郑州市房地产市场运行情况通报
                                                       郑州市人民政府副秘书长  秦晓辉
                                                              (2007年3月15日)

新闻界的各位朋友们、同志们:
      大家上午好!
      为让大家全面、及时、客观地了解目前我市房地产市场发展状况,现在我向各位通报2006年全市房地产市场运行的基本情况。
一、2006年全市房地产市场运行的基本情况
      2006年,我市房地产业在中央到地方各级政府宏观政策指引下,在综合调控措施作用下,整体上保持着稳健的发展态势:投资平稳增长,商品房需求旺盛、供求总量平衡、结构基本合理、市场开发及消费趋向理性、商品房空置适量、房价涨幅持续趋缓。
(一)房地产业投资平稳增长
      2006年全市房地产业累计完成投资229.89亿元,同比增长36.8%,增幅略低于2005年(38%),增长更趋平稳。同期,全市城镇固定资产投资839.9亿元,其中房地产业投资所占比重为27.4%,与2005年(27.0%)基本持平。我市房地产业投资形势较好地体现了国家关于控制固定资产投资规模和增幅的宏观调控政策精神。
(二)商品房开工迅猛,竣工平稳,郊县房地产发展提速
      2006年全市商品房开工建设大幅增长,累计新开工面积1176.2万平方米,同比增长85.6%,其中市区新开工面积982.8万平方米,同比增长72.8%,市属各县(市)新开工面积193.4万平方米,同比增长200%,郑东新区新开工面积276.9万平方米,同比增长111.6%。
      促使开工量大幅增长的主要原因是我市房地产需求旺盛,开发企业投资信心增强。除郑东新区以较高的开发建设速度继续显示着其作为新建城区的前景和活力外,市属各县(市)人民群众生活水平的明显提高和城镇化进程的加快,也在房地产业发展中得到进一步显现。随着县域经济的发展、交通条件的改善和城乡一体化进程的加快,郊县房地产业发展迅速升温。
      2006年全市商品房竣工面积486.6万平方米,同比增长15.2%,其中市区竣工449万平方米,同比增长23.4%,郑东新区商品房开发建设顺利,全年竣工面积达159.64万平方米,同比增长188.4%。
(三)市场供应平稳,需求旺盛,总量保持平衡
      全年市区商品房累计新增供应(新批准预销售)面积783.5万平方米,同比增长18.1%,累计销售(合同备案)面积787.3万平方米,同比增长31.4%,市场供需两旺。其中,住宅供应和销售增长较2005年均大幅回升,而非住宅供应量持续下降,有利于缓解其近两年来的供应过量、需求相对不足的矛盾。
      2006年市区商品房供销比为1:1,六年来,我市商品房累计供应量3094万平方米,销售量2869万平方米,累计供销比为1.08:1,数据表明几年来我市商品房市场整体上保持着供求基本平衡的发展态势,近两年尤为明显。
(四)商品房供求结构基本合理
      从物业结构上看,2006年我市市区多层住宅、高层住宅、别墅与经济适用住房市场供应比例分别是44%、49%、0.01%和7%,对应的销售需求比例分别为43%、49%、1%和7%,数据说明各类型住房开发供应和销售需求的比例较为平衡。主要原因是,在市场竞争日益激烈的情况下,各房地产开发企业不断加大项目前期市场调查和研究力度,根据市场需求设计和开发产品,开发经营更加理性。
      从面积结构上看,不同套型面积分组的住宅市场供应和销售所占比例非常一致,这表明市场上各种套型的住宅供求较为平衡。同时,市场向着中、小套型住宅供应和销售比例同步逐年提高,而大面积套型供求同步逐年下降的良好态势发展。
      从区域结构上看,中心城区与郑东新区市场供应占比分别为68.8%和29.5%,销售占比分别为79.2%和20.3%,房地产市场供求资源在新、老城区之间分配基本均衡。其中,新区供应和销售占比分别较2005年提高了12.5和7.3个百分点,发展迅速。另外,中心城区内的五个行政区中,金水区、惠济区供应和销售比例同步下降,而管城区、中原区同步上升,表明整体上我市房地产市场区域供求结构较为平衡。
(五)产业区域格局悄然演变,产品结构逐步升级
      从区域发展格局演变上看,郑东新区、管城区和中原区年度供应和销售均呈现较大幅度增长,且占年度总供应和销售量的比例稳步提高,相对而言,传统的市场热点区域金水区、惠济区等年度供销量均出现不同程度下降。表明,我市房地产开发区域布局在逐步发生变化,传统的热点区域由于土地资源的日益减少、市场供求关系变化,加上政府的及时引导,开发热度在逐渐降温,而随着郑东新区建设提速、吸引力增强和“郑汴一体化”战略的实施,东区及与其毗邻的管城区房地产市场迅速升温,市场供求两旺,中原区由于政府加大了西部老工业基地的改造,土地供应增加,房地产开发速度明显加快,今后以上三个区域将逐步成为市区房地产业开发的主要区域。
      从产品结构升级上看,高层住宅开发渐成主流,保障性住房建设加快。随着土地的日益稀缺、土地价格的提高,传统的多层住宅开发比重在下降,而高层开发量在明显上升,同时我市保障性住房建设力度逐步加大,经济适用房供应量增长较快。
(六)市场开发和需求更趋理性与成熟
      1.中小套型住宅供应加速,市场接纳度提高。据统计,全年套型面积在90平方米以下的住宅供应比重较上年提高了3个百分点,销售提高了4个百分点,尤其是在 “国六条”出台后的下半年,90平方以下住宅供应比例达到18.5%,增长明显加快,且越来越受市场欢迎。相对应,140平方米以上大户型住房销售速度减缓(同比下降了9个百分点)。另外,2006年下半年市区批准商品住房开发建设规模共263万平方米,其中套型面积90平方米以下住房163万平方米,占62%。以上表明,在国家宏观调控政策指导下,我市的住房开发和需求户型结构越来越合理。
      2.住宅套均面积下降,户型设计趋于紧凑、合理。据统计,2006年市区商品住宅累计销售715.44万平方米,共63524套,住宅套均面积112.6平方米,较2005年住宅套均面积122.9平方米,下降达10.3平方米,我市房地产市场受国家调整住房套型面积的政策影响,过大的住宅套型设计迅速调整,户型趋于经济适用、紧凑合理。
      3.外地购房持续上升,自住需求保持旺盛。2006年外地个人(郑州市区以外人士,含郊县市、军人等,按公民身份证号统计)在郑州市区购买商品房面积488.14万平方米,占年度个人购房总量(不含单位购房面积)的比例为62.6%,较上年度提高了7.3个百分点。其中郊县人员占8%,市域外省域内人员占45%,外省人员占8%,其它外地个人占1.6%。
      近五年来,外地个人在郑购房比例持续攀升,主要是因为郑州市城市化进程逐步加快、城市框架拉大、投资、居住环境不断改善,尤其是新区建设已出形象,城市吸引力、辐射力在不断增强,外来就业、务工、经商、投资等人员大量增加(据统计,2006年市区新增人口10.6万人,同比增长6.7%),带来了巨大的、持续增长的住房需求。
      4.贷款购房持续下降,理性消费增长。2006年市区共销售商品房71479套,其中采用一次性付款购房占37.0%,较上年度提高1.7个百分点,而按揭贷款占59.0%,较2005年下降1.2个百分点。
      近年来,随着居民家庭可支配收入的增长(2006年市区城镇居民人均可支配收入11800元,同比增长10.9%),购买商品房选择一次性付款的比例在逐年提高,而按揭贷款比例呈下降趋势,尤其近三年受商业银行多次提高个人住房贷款利率、提高首付款比例及限制第二房贷款等政策措施的影响,按揭贷款购房比例下降明显,既有利于抑制过热、超前的住房消费,又降低了产业金融风险。
(七)商品房空置减少,结构更趋合理
      2006年底市区商品房空置总面积为72.4万平方米,比2005年底减少19.9万平方米,减幅为21.5%。
从空置时间结构上来看,长期空置的积压房面积占商品房空置总量的8.4%,较2005年下降了16.9个百分点,空置时间结构更趋科学、合理。从物业类型上看,住宅空置比例持续下降,而非住宅尤其是商业用房空置比例明显提高,结合市场供求来看,今后应加大非住宅市场的调控和引导。
(八)商品房价格涨幅继续回落
       2006年我市市区商品房销售均价(为各类住宅与非住宅物业销售综合平均价格)为3232元/ 平方米(其中住宅2974元/ 平方米),按可比价计算较2005年上涨5.96%,房价涨幅继续回落(2004、2005年分别为6.7%和6.43%)。经过国家政策的宏观调控,近两年来我市市区商品房综合价格涨幅持续回落,2006年尤为明显。
       房价涨幅逐步回落的主要原因:一是受国家调整住房供应结构、加大住房保障、控制房价过快上涨及抑制过热需求等政策的综合影响,市场对未来房价走势的不确定性,导致市场需求释放的速度减慢,稳定了房价;二是我市结合实际,从2002年开始实施并不断加强房地产开发宏观调控,保障了市场供求总量平衡、结构合理,从而实现价格稳定;三是近几年来,我市逐年加大经济适用住房供应量和廉租住房等的保障力度,平抑了房价。
      另据统计,2006年我市市区城镇居民人均可支配收入11800元,同比上涨10.9%,居民收入的稳定增长有利于提高居民购房支付能力,缓解房价上涨的社会矛盾。
      但整体房价仍然上涨较快,主要原因:一是从市场供求看,首先市场需求旺盛,居民自住性、自用性需求是主体,需求量巨大,少数投资性和短期投机性购房需求依然存在;而受中心城区土地日益稀缺的限制,住宅市场(尤其是普通商品住房和经济适用房)供给相对不足。二是从房屋开发建设成本上,土地政策越来越严,供应日益紧张,招拍挂土地价格攀升较快,直接和间接地影响房价上涨;同时商品房开发品质在逐步提升,如墙体保温、精装修等逐步推广使用;另外企业管理成本、经营融资成本也在逐步提高。三是从产品和区域结构变化上,多层住宅开发比例逐年下降,而房价相对较高的高层住宅比例大幅增加,区域上,房价相对较低的老城区(如惠济区)市场比例下降,价格较高的郑东新区和管城区比例提升等,都带动综合房价上涨。四是从市场交易双方心理预期来看,群众出于对未来房价上涨的预期,从众性、被动性购房增多,还存在部分超前、不切自身实际的非理性购房行为;从企业方面,受土地、税费、贷款及利率等政策及社会购买心理的综合影响,多数企业预期未来房价上涨;另外个别企业大肆炒作、违规经营、利用市场供求信息不对称,捂盘惜售,人为制造供应紧张,攀比调价等。
(九)住房二级市场进一步理性调整
       2006年,市区各类二手房交易累计18442套,同比增长12.5%,交易面积达158.9万平方米,同比增长14.0%,低于同期商品房销售增幅18.9个百分点,交易量占同期商品房销售面积的比例为20.2%,较2005年下降3.1个百分点。受国家调控政策(主要是税收政策)影响,近几年来二手房交易量增幅持续下降,有利于防范住房二级市场出现过热势头。
      2006年全年二手房交易均价(评估价)2254元/平方米,同比上涨17.3%,涨速大幅回落。但整体上价格上涨仍然较快,原因主要有:一是市场需求大但供应量不足,国家调整税收政策,暂缓了一部分房屋上市交易的步伐,转为自住或出租经营,减少了有效供应量;同时二手房需求保持旺盛。二是二手房交易房屋结构中新房或次新房数量明显增多,旧的房改房比例逐年减小,综合价格在升高。三是商品房与二手住房价格上涨相互影响、相互带动。四是个别不法中介机构和经纪人员欺瞒交易、误导消费,甚至囤积房源、炒买炒卖、从中谋利。
(十)房屋租赁市场日趋活跃,住宅价格稳中有升
      一是住宅租赁市场趋于活跃,价格逐步提升。由于近几年来,住房一、二级市场房价持续上涨,购房压力增大,再加上未来房价变化趋势的不确定性,不少人采取“转买为租”,租房需求增加;从供应上看,城中村改造力度不断加大,可供大量流动人员租住的房屋减少等因素,使租赁价格随之上扬。二是写字楼市场逐步升温,但仍呈现供过于求。目前我市专业写字楼共180多座,在租售并举的经营策略的指导下,价格一直没有大的波动,不少业主在经营上采取了许多优惠措施。尤其是随着国家相关经济政策的出台,公司设置门槛降低,鼓励大学生自主创业和下岗工人再就业等政策的实施,写字楼的需求在升温,但总体上我市的写字楼市场供大于求依旧明显。

二、2006年度我市房地产市场呈现的主要特点
(一)投资增幅持续趋缓,企业优胜劣汰加速
       近两年来,全市房地产业投资增速持续、稳步下降,2004年房地产业投资增长过快、过热的势头得以有效调控。同时,在土地购置、开发建设、市场销售、物业管理等环节,大的企业和企业集团、上市公司、品牌企业优势愈加明显,实力弱、信誉差的小企业和项目公司市场舞台日益缩小。
(二)商品房需求依然旺盛,供求总量持续平衡
      全年商品房销售增长31%,较2005年提高23.5个百分点,其中住房增速提高27个百分点,群众自住性住房需求旺盛。近四年来,市区商品房供销比始终在0.95:1和1.15:1之间,2006年为1:1,表明经过政府宏观管理和规模调控,我市商品房市场供求持续平衡。
(三)产品结构变化明显,高层住宅渐成主流
      2006年高层住宅供应和销售量分别增长40%和61%,多层住宅供销量增长仅分别为0和3.61%,从占住宅供销总量的比例来看,高层住宅均大幅增长,而多层却大幅下降,数据表明随着房地产开发土地资源的日益稀缺,高层住宅的开发建设已逐渐成为主流和方向,而传统的多层开发比例逐日下降。同时,在国家宏观政策作用下,高档住宅建设量持续减少,别墅开发已基本停止。
(四)开发区域布局悄然变化,郑东新区建设加速
      商品房供求与销售数据表明,传统的房地产开发热点区域金水区和惠济区在降温,而郑东新区、与新区毗邻的管城区以及老工业基地的中原区开发速度明显加快。郑东新区全年商品房供应量增长100%,销售量增长105%,成为全市发展最快的区域。
(五)中小套型住房比例明显提高,市场开发向紧凑、实用型发展
(六)房价稳中有升,涨幅明显回落
      全年由于经济适用房投放和销售增长,再加上非住宅价格与去年相比基本没有上涨,使2006年商品房均价涨速继续放缓,房价实际上涨5.96%,较上年下降0.74个百分点,近两年来,我市房价稳步上升,但涨幅持续理性回落。
(七)商品房空置总量下降,结构更趋合理
      在商品房市场供求保持平衡且需求旺盛的情况下,空置商品房得到进一步消化,空置量较去年年底减少了近20万平方米,尤其是长期积压房减少了73.5%,使商品房空置结构更加合理,空置率处于良性的发展区间。
 
三、目前我市房地产市场存在的主要问题
      2006年我市房地产市场在宏观调控政策作用下,整体上继续保持理性、健康的发展态势,但仍存在以下问题:
(一)商品房供应区域结构不尽平衡。郑东新区供应大幅增长,呈现暂时性供过于求,而中心城区供应量却同比下降,除管城区外均供应相对不足,不利于产业区域均衡发展。
(二)非住宅持续过应过剩,而住宅供应略显不足。几年来非住宅年度供应持续过量,仅最近三年已累计过剩138万平方米,且销售增长速度持续下降,供求矛盾突出;同时住宅(尤其是多层住宅)三年来连续供应不够,而需求增长旺盛。
(三)中小套型住房供应比例上升,但仍显不足。从2006年开始(尤其下半年)90平方米以下住房供应加速,但整体上市场需求巨大,须大量增加开发和供应。
(四)房价涨幅趋缓,但上涨依然较快,控制房价的压力较大。2006年我市商品房和二手房价格涨幅均明显回落,但涨幅依然较大,尤其是商品住宅价格上涨快,与市民群众心理预期相差较远。
(五)在市场开发和交易销售环节,依然存在少数开发企业和个别中介机构内部认购,捂盘销售、恶意炒作、哄抬房价、发布虚假信息等多种违规开发、违规经营现象,不利于市场健康、有序发展。
(六)住房供应和保障体系仍需大力完善。目前市场上除了商品房、二手房和经济适用房外,可供选择的中间产品或过渡产品缺乏,不利于满足群众不同阶段、多层次的住房需求。另外,住房保障的覆盖面还须进一步扩展,保障力度须进一步加大。

四、2007年我市房地产市场发展简要预测
      2007年是国家各项房地产业宏观调控政策全面落实和进一步见成效的一年,同时还将继续适时出台新的调控政策,我市更要采取有力措施,加大对房地产业的宏观管理和对市场的监管与引导,保障其健康发展的态势。预计2007年我市房地产市场将会有以下变化:
(一)市场供应总量将会有较大幅度增长。尤其是加大住宅产品供应,有力缓解供应相对不足、新老城区发展不尽平衡的矛盾和问题。
(二)住宅产品结构将发生质的变化。90平方米以下中、小套型住宅市场开发和供应比例大幅增加,高层住宅比例进一步提升,经济适用住房建设速度继续加快、开发量显著增长。
(三)住房供应和保障体系进一步完善。廉租住房项目建设加速、保障面继续扩大,限价商品住房也有望进入实质性的开发建设阶段,政府保障性的公共租赁住房建设将加快市场调研和前期准备工作。
(四)市场消费行为更趋理性和成熟。2007年政府将加大市场引导和服务,加强房地产市场信息公开和透明,坚决贯彻落实调控政策,控制投资、抑制投机、鼓励自住和自用型需求,杜绝超前、过度需求,引导合理消费。
(五)房价涨幅将进一步趋缓。随着2007年我市商品房市场供应的加快,尤其是中小套型普通商品住房供应增加,市场供求矛盾和发展不平衡问题将逐步缓解,再加上经济适用住房建设的加快,政府住房保障力度的加大,商品房和二手房市场价格涨幅将继续回落。
(六)房地产市场开发经营秩序进一步得以治理和规范。我市房管、工商、土地、规划、建设等部门将切实加强对房地产土地供应、规划建设、经营销售、物业管理等环节及二手房上市交易市场开发企业和中介代理机构的监管,加大对违规行为的查处力度,净化市场环境。
(七)企业优胜劣汰步伐加快。2007年随着国家土地增值税等新的调控政策的实施,小而弱的企业市场将进一步缩小,优势资源加速向品牌企业流动。同时,我市将全面推行房地产开发品牌企业认证制度,努力树立一批重责任、讲诚信、有实力的大型企业和企业集团,坚决淘汰一批信誉差、实力弱的小企业和项目公司。
(八)郑东新区及其周边地区发展进一步加速。2007年随着“郑汴一体化”进程的加快,郑开大道沿线将成为房地产开发新的热点,带动开封、中牟房地产业发展;同时郑东新区基础设施逐步完善,政府机构、企业和居民的大量进驻,城市建设将进一步加快。
      同志们,以上我向大家通报了2006年度我市房地产市场运行的基本情况。我相信,在国家宏观调控政策指导下,在社会各界的共同努力下,我市房地产业在新的一年里一定会继续保持稳健的发展态势,必将为改善市民居住条件和城市人居环境,促进国民经济发展作出更大贡献。
      谢谢大家!

 


上两篇文章:
  • 国家发改委:全国房价涨幅超过调控前水平

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