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成都房价上涨过高 9个月疯涨近千元并继续上扬

发布时间: 2005/3/20 被阅览数: 1286 次 来源: 梁山房产网
成都房价自去年持续上扬,到目前为止,所有购房人最关心的仍然还是房价。基于此,本报特别联合成都尺度地产顾问公司,对成都市去年的代表楼盘及今年新开楼盘(101个住宅楼盘)做了深度定量分析,以数据形式定量反映目前成都房产市场在价格走势、区域分布、产品形态等方面的发展状态与年度趋势,让购房者能清楚掌握房价,选择最适宜的置业时机。 
  成都房价上涨过高 

  ———专访成都市建委房地产开发处处长吕仕友 

  ■去年房价涨幅高达16.98%■成都房价收入比达10:7■消费者买涨不买跌导致房价上涨 

  就成都市的房价问题,记者专访成都市建委房地产开发处处长吕仕友,他认为,相对于成都的人均GDP水平和居民收入增幅来看,成都市的房价明显偏高,涨幅过大。 

  自2002年以来,成都市商品房价格持续上涨,2004年全市(含郊区、市、县)商品房均价2452元/平米,同比上涨356元/平米,涨幅达16.98%。与其它同类城市(4个直辖市和15个副省级城市)相比,成都市房价排在第18位。但相对于成都的人均GDP水平和居民收入增幅来看,成都市的房价明显偏高,涨幅过大。 

  2004年成都市市区居民收入可支配收入是10394元,而市区商品房销售均价3731元/平米,市区一套90平米的住宅,房价收入比高达10:7。市区居民人均可收入支配收入增长7.8%,而房价涨幅高达17%,房价涨幅高于收入增长9.2个百分点。 

  吕仕友处长说,近年来,成都市区的地价涨幅较大,据调查,2004年第四季度成都市地价同比上涨12.8%,在全国排名第五,仅次于上海、厦门、杭州、大连。土地的高涨使开发商转而开发利润更高的写字楼和商业房产,使住宅供应尤其是市区住宅供应偏少,但写字楼和商业用房供应则出现一定程度的过剩现象。 

  吕仕友处长分析认为,成都的房价上涨,有其合理的原因:一是成本上升推动房价上涨。建材涨价、土地成本增大、住宅品位提高等。二是成都市大规模的旧城改造,居民拆迁产生的需求。三是外地人在成都购住房的比例增加,去年占了51%,推动了房价上涨。四是商品房供给结构的变化拉高了整体房价水平,2004年成都市高端房地产市场火爆,消费者买涨不买跌的从众心理也是导致房价上涨的因素之一。 (本报记者胡龙友) 

  杨继瑞: 

  四大因素强撑成都房价 

  究竟是什么因素导致了成都2004年房价一路上涨不止?记者专程采访了川大教授———著名地产专家杨继瑞。他认为,去年成都房价之所以不断攀升,主要在于四大因素的强力助推。 

  首先,招、拍、挂的土地政策的极限运用,导致开发商的成本剧增。但开发商不会自己承担新增的成本,而是将之转嫁到房价里。而由于新土地政策实施不久,其助长房价的效应将在2005年体现得更加充分。 

  其次,人们的非理性购房助推房价。追涨杀跌是人们的一种购房恶性心态,虽然这种浮躁让开发商喜欢,但是坑害了购房者。 

  第三,钢材等原材料价格上涨,客观上导致楼市成本增加。但开发商同样不会自己承担成本,而是转嫁到房价之中。 

  第四,股市的长期低迷,导致大量资金转身股市进入房地产市场。去年来,众多沿海巨头纷纷调拨资金挥师而入成都,由此助推房价。还有银行不断紧缩银根,导致开发商融资难度加大,由此交易费用增加。同理开发商将新增加费用打入房价,成为房价攀升因素之一。 

  杨教授进一步分析说,从表层看,房价上涨似乎都是由于开发商新增成本的转嫁所致,事实并非如此。细致分析新增成本来源就会发现,房价之所以上涨,更多的因素在于土地、金融等相关政策的调整。而又正是这种调整,产生了房价上升的其他赢家。因此开发商并非房价上升的真正最大赢家,相反,他们只是别人的转嫁体,承担了极大的市场压力。只是到了最终,他们又将新增成本转移到房价里罢了。因此要想真正平抑成都房价,单纯从开发商角度入手是远远不够的,更应从体制上、源头上采取措施。 

  面对成都楼市现状,杨教授表示了自己的忧虑。他建议,政府最好从三方面加大调控力度: 

  一是利用经济杠杆平抑房价。政府要进一步加大经济适用房建设力度。经济适用房要价格、面积适宜,同时保证供应给中低收入者,而杜绝成为有钱人的投资对象。二是切实推行廉租房政策,并将政策真正落到实处。这是保证中低层市民有房可住的另一重要举措。三是注意市场的客观性结构调整。尤其是高端别墅、商业地产,都是成都目前极其容易产生危机的引线。在目前,成都商业地产危机已经苗头显现,政府应该在规划与项目审批方面加强控制。 

  “无论怎样调整,关键是要让成都人住得起房子!作为一座来了就不想走的城市,我们应该对中下层人们表示出更多的人文关怀。尤其经济适用房,我们要让其成为成都中低层市民居住的基本保证,而避免富人不能买而穷人又买不起的尴尬。”杨教授动情地说。(姜军) 

  李蔚:三大危机笼罩成都楼市 

  四川大学营销工程学院院长李蔚教授认为,就目前而言,成都房地产市场正面临着三大危机的笼罩,分别是土地变成现房的滞后、投资过度火热以及对房价的放任自流。 

  土地供求失衡直接影响房价 

  “成都楼市的最大危机是地产商对土地的控制。”李蔚认为,目前真正从最深层次影响成都楼市与成都房价的,不是政府的调控,不是银行的政策变动,不是开发商的宣扬炒作,而是地产商对土地资源的长期持有导致土地变成现房的滞后。 

  作为房产开发的主力资源土地,成都目前供给非常有限。但这并不是说政府的土地供应少,而是大量土地被一些地产商拿到手之后长期闲置了。大量土地的长期闲置会导致楼市供求的严重失衡。地产商将土地闲置一两年,开发商拿到后从规划动工再到最后面世,又会花去大量时间。而市场的需求却不断扩大。“由此市场求严重大于供,房价自然会一路拉升。据我所知,目前成都地产商手里闲置的土地比政府的还要多,这个局面必须改变!” 

  过度投资导致楼市虚火 

  “这一年多来,经常有人给我打电话问哪里买房子最划算。他们买房子不是居住,而是投资,有的人一次性买房10多套。”李蔚认为,过度的投资热导致了成都楼市虚火旺盛。长期如此,将会导致楼市“死盘”。 

  有闲钱的人们都纷纷购置房屋以待时机出售。一些中介公司更是如此,而且操作比一般投资者更“专业”更快捷。他们紧盯楼市,一旦觉得有机可乘便迅速订购。出手也同样迅速,有的甚至还没过户就另转他人。李蔚说,在他认识的一个中介公司,往往买房一周不到便卖出了,一套房上涨了2万或者3万,甚至更多。而正因为有利可图,这些炒房者马上又将新赚的钱投入新一轮炒作之中,如此循环往复如同炒股。循环的结果是炒房者越来越多,楼市房子越来越好买,价格当然也越来越高了。真正需要购置住房的人眼见房价高涨,于是慌了,也纷纷出手抢购。于是全成都的人都在忙着购房了,从表层看去,好一派热闹繁荣的楼市! 

  “危险往往就在这个时候产生。”李蔚分析说,任何房价的上涨都是有一定上限的,一旦超过上限,固然不会如股市般崩盘,楼市却会“死盘”。因为当房价被炒到一般购房者实在难以承受的高度时,购房者便会放弃购房。此时投资者觉得没有多少利润可赚,也会自觉减少投资。而此时楼市的弦已经绷得很紧了,不少开发商受前面虚火的引诱还在不断将新房推向市场,于是顷刻间供严重大于求,房价便急风骤雨般下滑。此时,消费者不买了,投资者不买了,房子再也卖不动了,整个市场便陷入空前的萧条期,“死盘”了。 

  “据我不完全观察,目前成都新开发的住宅空置率已经高达30%,这是一个非常危险的信号。”李蔚认为,成都是到应该警惕投资过度的时候了。 

  放任定价导致房价混乱 

  “我一直感到奇怪,为什么商家商品的促销打折都要到物价局备案,而房价却一直没人监管呢?”李蔚认为,缺乏对房价的制约因素是导致成都房价混乱的重要因素。 

  在成都楼市,同一个楼盘的价格在不同时间里随意上浮已是司空见惯的事情了,一天上下午的房价都可以不一样。一二百元的浮动是正常的事情,300、500元的浮动并不少见,800、1000元的浮动也不是没有。但在楼市虚火旺盛的情况之下,人们往往来不及细想“为什么”,便在房价不断晃眼的情况下为购得最“优惠”“低廉”的房子而挤得头破血流了。而调整房价也成了开发商吊购房者胃口的一张王牌,在购房者少时调低,在购房者多时调高,在人们追涨时继续上抬。他们定价并不需要报物价局审批,调价也不需要报物价局备案,一切随心所欲自我决定。 

  于是,这种自我调价导致了楼市房价混乱的局面。对于同一个楼盘,连售楼小姐也难以说清楚过两天后又是什么样的价格。购房者更是一头雾水,整天提心吊胆忧虑明晨醒来房价再次上升了。最好的解决办法就是及早出手省时省忧,但这恰好又落入了开发商等待已久的圈套。房价缺乏相关部门的监管,其放任自流的情况先导致房价混乱然后是楼市的混乱。 

  “要想从根本上治理买涨不买落的购房状况,最好的办法便是物价局介入到房价的定制以及监管中来。给开发商留够合理的利润空间,严格监控他们的价格调整,还老百姓稳定塌实的购房心理。这样,也许我们的房地产市场才会变得真正理性起来。”李蔚说。  (姜军李韶东) 

  房价 购房者难以承受之重 

  房价究竟是偏高还是在合理的水平上运行?让我们听听住宅的最终消费群体———购房者的声音。 

  声音之一:都市安个窝咋就这么难 

  调查对象:杜中和年龄:28岁职业:广告公司平面设计月收入:3000元左右 

  我现在的房子是和同事合伙租的。大学毕业都4年了,可买套自己的房子对我来说还是个可望而不可即的梦。到现在为止我的银行存款不到3万。就这点钱,你说我能买什么房?三环路上的房子都涨到三千多一个平方了,我是看到它从一、两千一路涨上来的。就几年时间,也涨得太快了吧?房价在涨,工资可没涨啊,你说,这房价总得跟工资同步噻。 

  我的要求并不过分,比如二环路附近的房子卖个2700元左右一个平方,这样让我缴得起一套小户型的首付款吧。当然,我知道这是不可能的。但网上不是说广州和上海的房价在往下跌吗?我就不相信成都的房价就会这么一直坚挺下去。起码在我周围,有这样想法的人不是少数。 

  声音之二:借款买了房压力怎一个重字了得 

  调查对象:江晓峰年龄:31岁职业:政府某机关公务员月收入:2000元左右 

  我和老婆原来是住在我父母家,本来没打算急着买房子。去年看到房价涨得这样快,就有些担心再往下涨只怕以后想买也买不起了。于是和老婆一商量,跟亲戚朋友借了些钱,就把房子给买了。套二的,在黄忠小区附近,花了近30万。现在想起来当时也是有些冲动,房子买了,理论上也升值了,可我买来是自己住的,升值对我作用不大。我们的月工资加起来不到5000元,除了家庭日常开支,每个月要按时缴1700元左右的月供,还得凑钱还向亲戚朋友借的几万块,老实说,压力够大的。 

  对于为数众多的工薪阶层来说,我觉得目前的房价还是有些偏高。成都的房价涨了这么多,我觉得投资炒房的人肯定占了不小的比例。去年的成都居民年人均收入大概是18000左右吧,一个家庭按三个成员来计算,那么住房的总价在30万左右比较合适,也就是一个家庭五、六年的总收入之和。 

  声音之三:炒房赚了钱不敢太乐观 

  调查对象:高平年龄:43岁职业:个体餐馆老板月收入:15000元左右 

  我现在住的住房是6年前买的,套三,一家人住还能再凑合几年。你说的炒房,我可能只算个票友。去年,我有个朋友急着要卖他在抚琴小区的一个套二的房子,70多个平方,要17万,我看条件可以就买下来了。后来没过两个月,碰上有人想买,我就以20万的价格出手了。赚了3万块钱,是尝了点小甜头,但这样的事也只能碰巧了来一盘。我可不敢靠着做这个发财。房价涨这么凶,谁晓得会不会一下子跌下来,我又不是职业炒家,再说了,我也没那个本钱。(记者潘双福李政) 

  房价 物业调查 

  状态:电梯公寓大行其道 

  据调查显示,目前成都市内的住宅供给主要是以高层电梯公寓为主,占到了总量的30%,综合类物业(即不同类型的住宅产品混合)的供应量也有较高的比例,达到总量的25%,小高层和多层物业的比例分别为17%和18%,高端产品的供给相对要少得多。从产品供给上看,电梯公寓现在被消费者接受的程度有了极大的提高。一方面反映出消费观念的变化,另一方面也反映出地产商的开发方向也发生改变。从现有市场来看,粼江峰阁、中海格林威治城等知名电梯公寓的市场放量,使得市场接受度得到提高,同时也完成了产品形态的探索,为后进入者提供了定位参照。 

  均价:3772元/平方米 

  在不考虑物业形态、不区别分布区域的前提下,绝大多数楼盘(86个)的销售均价都在3500元/平方米以上,并主要集中在3500-4500元/平方米之间。从单项来看,有23个楼盘销售均价在4000元/平方米;整体的均价达到了3772元/平方米左右,比政府公布的数据还是高一些。 

  房价 调查结论 

  需求强烈房价依然俏 

  从本次调查的情况来看,销售价格在3000元/平方米以下的楼盘主要集中郊区,销售价格在3000-4000元/平方米之间的楼盘主要分布在城西,销售价格在4000元以上/平方米的楼盘主要分布在城南。这样的结果,与目前成都市各区域的产品形态及档次基本一致,也再次验证了“南富西贵”的说法。 

  总体来看,一环内的高层电梯公寓最多,略高于分布在二、三环之间的高层电梯公寓;一、二环之间的区域内分布得最多的产品是小高层和高层电梯公寓;二、三环之间的区域内则是以综合类物业为主;三环外和郊区的产品则以多层物业为主。在三环以内的区域中,高层电梯公寓占到了绝对的优势,而三环外则是多层物业的天下,别墅和花园洋房的分布则是少之又少。当然,这样的结果最主要的影响因素还是来自于土地政策及银行政策的变化。 

  从不同物业形态的价格上看,高层电梯公寓的均价最高,达到4110元/平方米,这主要是几个知名楼盘的价格提升的结果。多层物业的均价最低,为2781元/平方米。 

  结合整体的房地产现状来看,我们可以看到高层电梯公寓和综合类物业的产品档次差异很大,价格变动的幅度较大。 

  从不同环线的价格上看,二环以内各环线的价格相当接近,一环内与一、二环之间的均价持平,这主要是受一、二环之间的知名楼盘对片区均价大幅提升所致。三环外的总体均价相对较低,为3640元/平方米。这同样也体现出在一环以外的区域内,无论是在产品类型和档次上都有较大的差异,因而导致价格差较大。 

  通过以上的分析,我们对成都目前的房价已经有了一个基本的了解,同时,结合现阶段的土地供应方式、银行相关政策的影响,我们不难发现,越来越多的本地开发商无法拿到土地并进行房地产开发,成都市的房地产市场正在被逐步进入成都市场的外地实力开发商瓜分,在这样的高地价、高品质的影响下,未来成都市的房价将很难在短时期内下降。 

  尽管年内将推出数百万平方米的经济适用房,但受到各种条件的限制,大部分居民仍然会选择购买商品房,这就说明房地产市场仍然会有较大的需求;而与此同时,二手房市场也随着新商品房价格的上涨而上涨,但也会受到诸如银行按揭、评估等诸多方面的影响而受到一定的限制。 

  从某种意义上来说,市场的需求会在某种程度上刺激未来的房价走势。(文强) 

  房价 区域调查 

  城东:均价3911元/平方米 

  分布:二、三环之间 

  城东的楼盘也是主要集中在二、三环间,一、二环间的开发量仅次于二、三环间。 

  类型:高层占50% 

  城东的楼盘的物业类型主要是高层、多层和综合类物业三种,其中,50%的楼盘是高层物业,综合类产品和多层物业分别占到了29%和21%的比例。这样的结果显示,在居住观念一直相对落后的城东,电梯公寓的接受程度有了极大的提升。 

  价格:3000-4000元/平方米之间 

  城东的楼盘销售均价主要集中在3000-4000元/平方米之间,整体均价达到了3911元/平方米。这与城东的楼盘供给主要以高层电梯公寓为主有较大关联,与城东整治之间的价格相比着实有了太大的提高。但需要注意的是,因为部分新开楼盘还未确定准确的价格,因而会有些数据缺损导致均值偏高。 

  城西均价3812元/平方米 

  分布:二、三环之间 

  与城东相比,城西的楼盘有将近80%集中在二、三环之间的区域内,而分布在其它环线的楼盘则是少之又少。城西历来就是房地产开发的热点区域,对市场的吸引力也是长久不衰,在去年整体供应量相对较少的情况下,二、三环之间的楼盘无疑是占据了城西的主流地位。 

  类型:小高层电梯公寓为主 

  去年和今年城西的楼盘中43%的物业是小高层电梯公寓,高层电梯公寓的供应量极少。33%的楼盘以各类物业综合开发为主,多层、花园洋房和别墅的供应量相对较少,这样的楼盘也主要分布在金沙片区。 

  价格:3600-4200元/平方米之间 

  城西楼盘的销售价格主要集中在3600-4200元/平方米之间,最高达到了4500元/平方米,整体均价为3812元/平方米,而区域内销售价格与均价最为接近的楼盘有9个。 

  城南均价4253元/平方米 

  分布:二、三环之间 

  受到城市整体土地供应的影响,城南的楼盘也是主要分布在二三环和一二环之间的区域内,分别占到了总量的45%和30%;而分布在三环外的楼盘比其它区域的比例要高一些,达到了20%左右。 

  类型:高层电梯公寓为主 

  城南历来就是高端楼盘的聚集区,而这样的高端楼盘又无法满足消费者对于别墅、花园洋房类物业的需求,但城南便捷的交通和完善的生活配套又能够满足消费者对于生活品质的需求,因此,电梯公寓也就成为了区域内的主流产品,从去年和今年的楼盘来看,94%的楼盘都是以电梯公寓为主,并主要以高层电梯公寓为主。 

  价格:4000-4500元/平方米之间 

  城南的房价应该是成都市房价最高的区域,其均价达到了4253元/平方米左右,区域的楼盘的销售价格一般在4000-4500元/平方米之间,并以4250元/平方米左右的楼盘为主。 

  市中心均价4110元/平方米 

  类型:高层电梯公寓为主 

  受到地价的影响,城市中心区域的物业主要是高层电梯公寓为主,并辅以一定的商业作为综合类物业进行开发。城市中心区域的物业在很大程度上会承载一定的城市功能,所以,开发高层电梯公寓不仅可以平衡高地价带来的高成本,而且还可以满足一定的城市商务需求。 

  价格:4000-4500元/平方米之间 

  城市中心区域的产品销售价格一般集中在4000-4500元/平方米之间,二者形成了一个价格的驼峰。 

  郊县均价2318元/平方米 

  类型:多层为主 

  多层在郊区楼盘中占到了绝对的优势,达到了总量的43%;其次是以多层与高端产品及部分商业相结合的综合类产品也占到了总量的33%;别墅和花园洋房的开发量比在城区内要高得多,占到了总体的19%。 

  价格:2000-2500元/平方米之间 

  郊区楼盘的销售价格主要集中在2000-2500元/平方米之间,最高达到了3500元/平方米,其整体均价为2318元/平方米。这样的结果也说明,现阶段房地产开发的不断升温,郊区楼盘也在不断的提升产品品质,完善社区环境,改善配套条件,进而带动了价格的提升。 

  房价 环线调查 

  一环内均价为4222元/平方米 

  分布:市中心区域及城东 

  从不同的环线的楼盘分布情况来看,一环内的楼盘主要集中在城市中心区域及城东的范围内。城西和城南的分布较少,城北没有分布。 

  类型:电梯公寓为主 

  一环内的楼盘主要以电梯公寓为主,占到了总量的91%,主要是受到地价及城市功能转换的影响。 

  价格:4000-4500元/平方米之间 

  一环内楼盘的最低销售价格为3500元/平方米,最高达到了5000元/平方米,整体均价为4222元/平方米,通常的销售价格主要集中在4000-4500元/平方米之间。这样的结果与地价高及以电梯公寓为主的物业形态有较大关联。 

  一、二环间均价4220元/平方米 

  分布:城东和城南 

  分布在一、二环间的楼盘主要集中在城东和城南区域,二者均占到了总量的43%,城西的分布则要少得多。 

  类型:小高层和高层电梯公寓 

  与分布在一环内楼盘的物业形态相同,小高层和高层电梯公寓同样也是一、二环之间的楼盘内的主要产品形态。这也再次说明,消费者对于电梯公寓接受程度的提升,进一步加强了开发商开发这类产品的信心。 

  价格:3500-4500元/平方米之间 

  可能是因为产品类型相差不大,一二环之间楼盘的整体销售均价与一环内楼盘的价格十分接近,达到了4220元/平方米左右;区域内楼盘的销售价格主要集中在3500-4500元/平方米之间。 

  二、三环间均价3922元/平方米 

  区域:城西占50% 

  与楼盘的总体分布情况一致,50%的楼盘都分布在城西;其次是城南和城西,其比例分别为总量的25%和22%。 

  类型:小高层和高层电梯公寓 

  该环域内的楼盘分布最广,各区域内都有分布,因而,区域内的产品形态相对也要更多一些,但小高层和高层电梯公寓的供给仍然是主流(49%)。其次,32%的楼盘以综合类产品组合为主,别墅和花园洋房的供给相对较少。 

  价格:3750-4250元/平方米之间 

  分布在二三环之间的楼盘销售价格主要集中在3750-4250元/平方米之间,总体均价达到了3922元/平方米左右。与二环内各环线楼盘的总体均价相差约100元/平方米左右。 

  三环外均价3640元/平方米 

  区域:主要集中在城南 

  三环外的楼盘主要集中在城南,占到了总量的50%;反映出城南副中心建设启动对于城南房地产市场的促进。城东和城西的分布均为总量的25%。 

  类型:以多层物业为主 

  价格:最低3000元/平方米,最高5500元/平方米 

  三环外楼盘的整体销售均价达到了3640元/平方米,最低价格为3000元/平方米,最高价格为5500元/平方米,这可能是受到综合类产品中别墅及花园洋房内产品价格的影响。 

  房价 个案分析 

  9个月房价疯涨近千元 

  房价上涨,原因何在?开发商们无一例外的结论是———成本涨价带动的结果。不可否认,开发成本在不断上涨:建材在涨价、企业财务成本在增加、拍卖拿下的地价在猛涨…… 

  不过我们同样看另外一个活生生的涨价例子: 

  去年6月,城西金沙Y楼盘开始接受咨询登记,收取购房者一万元左右的排号费。有一天记者从羊西线路过该楼盘售楼部,便前去咨询了解情况。客观地说,该楼盘地处金沙,居家大环境良好,占地面积近百亩,具有一定的社区规模,加之户型设计以80-140平方米为主,颇令人心动。记者探其售价,售楼员称具体房价还没有确定,经过再三追问,售楼员才说均价在2800元/平方米左右,当时记者还嫌贵。此前,附近品质相当的楼盘均价才2500元/平方米左右。 

  去年9月,金沙同一区域,规模相当品质稍好的H楼盘开始接受咨询,公布的均价在3300元/平方米左右,结果在短短一个月内,住宅就被预订完。12月,H楼盘正式开盘销售,很快就销售一空。而这时,早已经拿到预售许可证的Y楼盘才开始销售,直接把房价提高到均价3500元/平方米左右,结果遭到前期订了房的客户们集体反对,不少人干脆放弃购房,收回了以前支付的订金。据悉,在今年元旦前后,该楼盘开发商真有点慌了,后请来一家营销代理公司“出谋划策”。经过一番包装,目前该楼盘的均价已经接近3800元/平方米左右。从去年6月到今年3月,在9个月的时间内,H楼盘的均价就上涨了近千元? 

  为什么开发商能够屡屡得手?原因除了行情看涨,除了开发商利用强势掌握主动外,我们自己盲目追涨,四处去排号,从而被开发商“牵着鼻子走”,也是重要原因。假如没有那么多的人竞相交钱排号,开发商还能够步步为“赢”吗?(记者姜必刚) 

  房价 背景分析 

  房价走向背离政策意愿 

  事实上,在2002年国务院发文严格控制土地供给之后,近两年又出台了一系列紧缩性政策,来调整中国高速发展的房地产业: 

  ●2003年6月13日,中国人民银行“121文件”(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)出台,要求各商业银行严控开发贷款、加强个人住房贷款管理。 

  ●2004年2月26日,中国银监会公布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,明确指出了买房人月供与收入的比例不超过50%(含50%)。 

  ●2004年3月,国土资源部、监察部联合发出被业内称为“8.31大限”、“71号”文件。 

  ●2004年4月27日,国务院发出通知,决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。房地产开发由20%及以上提高到35%及以上。 

  ●2004年10月30日,央行宣布加息,提高房地产开发贷款和按揭贷款利率。 

  但是,这些政策的出台,并没有使房地产市场降温,去年6月,房地产固定资产投资增速由年初的43.6%回落到28.0%,随后就出现反弹,一直保持上升态势,年底达到14480.75亿元,同比增长24.5%,远远高于15~20%的正常水平;房地产价格也持续上涨。据国家发展改革委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示,四季度住宅销售价格同比上涨10.8%,土地交易价格上涨10.0%,住宅租赁价格上涨2.0%。 

  对此,金融界专家分析认为,央行提高房地产开发商自有资本金比率,实则将大量中小房地产开发商排斥在市场之外,从而加速房地产的市场垄断格局,使得大开发商得以控制房价走势。至于有些商业银行开始提高购房首付款比例,虽然想降低市场对房地产的需求,但有专家分析认为,提高购房首付款比例,并不能起到抑制房产需求的目标。因为当前中国真正能够买房投资的是中产阶层,并不是低收入阶层。(记者姜必刚)

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